집을 팔까, 주택연금을 받을까

주택연금은 집에 계속 살면서 평생 매달 돈을 받는 방식이고, 매도는 집을 목돈으로 바꿔 직접 굴리며 꺼내 쓰는 방식입니다. 2026.03.01. 고시 기준으로 65세에 3억원 주택으로 가입하면 정액형 월지급금은 약 75만 8천원입니다. 어느 쪽이 맞는지는 오래 살 위험, 집값 변동, 거주, 상속, 물가를 어떻게 보느냐에 따라 갈립니다.

한국주택금융공사 2026.03.01. 고시표(종신지급방식 · 정액형 · 일반주택)의 월지급금입니다. 부부라면 나이가 적은 쪽이 기준입니다.

가입 나이	주택 3억원	주택 5억원	주택 9억원
55세	46만 8천원	78만원	140만 4천원
60세	63만 2천원	105만 3천원	189만 6천원
65세	75만 8천원	126만 4천원	227만 6천원
70세	92만 3천원	153만 9천원	277만원
75세	114만 3천원	190만 6천원	343만 1천원
80세	144만 9천원	241만 6천원	406만원

가입 요건은 부부 중 나이가 적은 쪽이 만 55세 이상, 공시가격 12억원 이하입니다. 늦게 가입할수록 월지급금이 커지고, 한번 정해진 정액형 금액은 평생 바뀌지 않습니다. 부부 가운데 한 사람이 먼저 세상을 떠나도 남은 배우자가 같은 금액을 계속 받습니다.

판 돈을 금융자산으로 두고 정한 기간에 나눠 쓰는 경우입니다. 아래는 3억원을 기간 끝에 잔액이 0이 되도록 매달 같은 금액으로 꺼낼 때의 월 인출액입니다. 수익률이 해마다 일정하다고 가정했고, 세금과 거래 비용은 넣지 않았습니다.

나눠 쓰는 기간	수익률 0%	수익률 연 2.5%	수익률 연 5%
25년	100만원	134만 6천원	175만 4천원
30년	83만 3천원	118만 5천원	161만원
35년	71만 4천원	107만 2천원	151만 4천원

연 5%는 이 사이트가 금융자산에 쓰는 기대수익률 가정이고, 연 2.5%는 물가 가정과 같은 값입니다. 실제 수익률은 해마다 다르고 보장되지 않습니다.

숫자만 보면 매도 쪽 금액이 큽니다. 다만 두 가지가 빠져 있습니다. 집을 팔면 살 곳을 새로 구해야 하므로 이 금액에서 주거비가 나갑니다. 그리고 정한 기간이 지나면 잔액이 없습니다. 주택연금 월지급금은 주거를 해결한 뒤에 받는 돈이고, 기간이 정해져 있지 않습니다.

월 금액의 크기만으로는 두 방식을 비교할 수 없습니다. 누가 어떤 위험을 지는지가 다르기 때문입니다.

기준	주택연금	집을 팔아 금융자산으로
오래 살 위험	살아 있는 동안 계속 받습니다	예상보다 오래 살거나 수익이 낮으면 돈이 먼저 바닥날 수 있습니다
집값 변동	가입 뒤 집값이 내려도 월지급금은 그대로입니다. 올라도 늘지 않습니다	판 뒤의 집값과는 무관합니다. 대신 금융자산의 가격 변동을 집니다
거주	그 집에 계속 삽니다	살 곳을 새로 구하고 주거비를 냅니다
상속	나중에 정산해서 남으면 상속인에게 돌아가고, 모자라도 상속인에게 청구하지 않습니다	쓰고 남은 금융자산이 상속됩니다
물가	정액형은 금액이 고정이라 구매력이 줄어듭니다	인출액을 스스로 올릴 수 있지만 그만큼 빨리 줄어듭니다

물가가 연 2.5%씩 오르면 정액형 월지급금의 구매력은 20년 뒤 처음의 약 61%가 됩니다. 정기증가형은 처음에 덜 받는 대신 3년마다 4.5%씩 오르지만, 물가에 연동되는 것은 아닙니다.

• 받은 돈이 집값에 닿는 시점은 늦습니다. 65세에 3억원 주택으로 가입하면 월지급금 합계가 3억원에 닿는 데 33년이 걸려 98세입니다. 다만 주택연금은 평생 지급과 계속 거주가 함께 들어 있는 상품이라 이 숫자만으로 판단할 수는 없습니다.
• 비용이 있습니다. 초기보증료(주택가격의 1.5%)와 연보증료(보증잔액의 연 0.75%), 대출이자가 붙습니다. 매달 내는 돈이 아니라 나중에 정산할 금액에 더해집니다. 위 월지급금 표와 이 사이트 계산기에는 넣지 않은 항목입니다.
• 실제 금액은 다를 수 있습니다. 고시표는 5세 단위이고, 실제 월지급금은 주택 유형과 평가 금액에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 한국주택금융공사 예상연금조회가 기준입니다.

집을 파는 쪽에도 이 글이 넣지 않은 항목이 있습니다. 파는 때의 세금과 거래 비용, 새로 살 집의 비용, 수익률이 해마다 달라지는 위험입니다.

주택연금 계산기에 가입 나이(부부라면 나이가 적은 쪽), 주택가격, 기대수명, 물가상승률을 넣습니다. 월지급금과 총 수령액, 물가를 걷어낸 구매력, 집값만큼 받는 데 걸리는 기간이 나옵니다. 지급유형을 바꾸면 정액형과 정기증가형을 비교할 수 있습니다.

집을 줄여 이사하는 경우와 주택연금을 받는 경우를 전체 은퇴 계획 안에서 비교하려면 은퇴 자금 시뮬레이션에서 이사와 주택연금 항목을 켜고 끄며 성공 확률을 볼 수 있습니다.

• 주택연금 월지급금 — 공사 고시표 기준 월지급금과 구매력 하락
• 은퇴 자금 시뮬레이션 — 몬테카를로 1,000회로 본 은퇴 계획의 성공 확률

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